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            1. 寶龍地產選擇避開首輪江陰打包機集中供地
              文章來源:力豐  人氣:  發表時間:2021-08-22 12:12

                的高層會議中,討論和分析調控政策是必不可少的環節,面對未知的市場變化,和同行們有著同樣的看法,一切戰略歸結到一個“穩”字。在總裁許華芳看來,只有做好了“穩”字策略,一切藍圖才能順利地推進下去。

                今年是沖刺千億的一年,其全年銷售目標是1050億元,許華芳說過,1050億元是一個相對保守和求穩的數字,而今年上半年的成績來看,寶龍地產年銷售目標完成度過半,為50.51%,實現銷售額530.39億元,同比增加68.2%。

                當然,上半年成績不錯并不意味著下半年就沒有了壓力。8月19日寶龍地產2021年中期業績發布會上,許華芳提到,“三道紅線”和“兩個集中”政策的實施,讓明顯感覺到回款的放緩,這也是近幾個月來寶龍高層們不得不反復討論和分析政策的原因之一。

                為了應對行業和市場的變化,寶龍地產變得更加謹慎。許華芳透露,拿地方面,寶龍地產不拿高價地、不拿沒有利潤的地;融資方面,“不借貴錢”是基本原則;銷售方面,寶龍地產已足“糧草”,下半年計劃推出約1184億元貨值,去化超44%可完成全年目標。

                2021年上半年,集中供地是房地產行業的一個重大事件。但當首輪集中供地啟動后,同行們沖鋒陷陣搶地時,寶龍地產卻選擇了“隱身”。

                “上半年重點城市集中供地時,我們測算地塊的時候發現,算來算去還是,其他很多城市的利潤都非常薄。”許華芳稱,由于算不過賬,寶龍地產選擇避開首輪集中供地,一塊地也沒有拿。

                但即使放棄參與22城的集中供地,今年上半年,寶龍地產仍斬獲19個項目。半年報顯示,19個項目共計有384萬平方米土儲,對應貨值約510億元,平均土地成本4927元/平方米。另截至6月底,寶龍地產總的土地儲的總貨值為4759億元,面積為3775萬平方米。

                需要注意的是,上半年新增土儲中,“大本營”長三角依然是寶龍地產的重倉區域。除此之外,在被其提為“第二重點區域”的大灣區,寶龍地產也卯足了勁。據高管介紹,上半年,寶龍地產挺進中山、佛山,還與廣州市政府簽訂了500億元的戰略投資協議。

                半年報進一步披露,寶龍地產上半年新增土儲中,大灣區的平均成本是其布局的四個主要區域中的一個,達到7437元/平方米,較平均土地成本高出2510元/平方米。亦明顯高出長三角區域的4687元/平方米、中西部的3868元/平方米,以及海西區域的1285元/平方米。

                這也不難看出寶龍地產布局大灣區的決心。許華芳在業績會上表示,大灣區的成本的確會更高一些,但寶龍地產非??春么鬄硡^的潛力和空間。他繼而指出,寶龍地產在大灣區的拿地策略就是“只勾地,不拍地”,以此保證達到利潤要求。

                事實上,在拿地方面,寶龍地產有著諸多“紅線”。例如,多年前,寶龍地產便定下規則,要求每一宗地塊的毛利回報都盡量達到30%。

                此外,許華芳對于拿地方式也有自己的見解,他堅信收并購市場的“餡餅”不會掉落在自己碗中。“根據多年的習慣和經驗,從市場中收購及拍賣回來的項目,后都發現是很折騰和浪費精力的。”因此,寶龍地產會關注收并購機會,但不會把收并購作為主要的工作去做。

                然而,盡管設下種種利潤“紅線”,上半年寶龍地產的毛利還是出現輕微的下滑。半年報數據顯示,上半年其毛利率為37.1%,同比下降1.6個百分點。

                去年,寶龍地產曾宣布一個“雙百雙千”的戰略目標。未來五年內,寶龍地產要達成新增開業購物中心超一百座、核心利潤超一百億、全口徑銷售額超一千億、上市總市值超一千億的四大目標。

                商業地產板塊被視為寶龍地產實現“雙百雙千”目標的重要支撐。根據寶龍地產的分析,未來隨著增量市場的縮小,商業運營帶來的收入回報將逐步超越住宅銷售,從而撐起寶龍地產龐大的千億帝國。

                去年,寶龍商業敲開資本市場大門,邁入新的階段。與此同時,寶龍挖來商業地產老將陳德力,大有要趕超頭部企業的姿態。

                從半年報來看,已進入高速發展模式。上半年,寶龍地產的整體收入約為207.30億元,較2020年同期上升約20.7%,其中,租金收入及提供商業運營服務及住宅物業管理服務收入約為18.48億元,較2020年同期大幅上升約20.5%。

                寶龍地產聯席總裁陳德力在業績會上介紹,上半年的出租率實現了大幅提升,達92.3%。這也是2018年提速以來,寶龍商業出租率首次突破90%,去年上半年,其出租率為87.1%,去年底則為89.9%。

                但短時間內,商業地產板塊的規模仍舊難以超越住宅板塊。寶龍地產高管坦言,上半年,寶龍地產的住宅去化率好于商業。即便如此,出租率及收入的雙雙增長還是給了許華芳和陳德力很大信心,他們紛紛表示,寶龍商業會繼續保持高速。

                上半年,寶龍商業新簽約共23個項目,總建筑面積227萬平方米,商業新增第三方簽約面積30萬平方米。截至6月底,寶龍商業及旗下已布局超130個項目,已開業項目達71個。

                接下來,寶龍商業計劃保持“每年新增50萬平方米”。今年下半年,寶龍商業還將有18個項目陸續面世。
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